Seit die Spekulationsfrist für Grundstücke auf 10 Jahre ausgedehnt wurde, tappen immer mehr Eigentümer in die Falle. Unbedachte Verkäufe führen schnell zu Steuernachforderungen von mehreren Tausend Euro. Sparen Sie sich dieses Geld – durch frühzeitige Planung der Grundstücksveräußerung.

Im betrieblichen Bereich sollten Grundstücksverkäufe generell immer frühzeitig mit dem steuerlichen Berater abgestimmt werden. Schließlich müssen Sie die aufgedeckten stillen Reserven i. d. R. voll versteuern, sofern nicht eine besondere Gestaltung gewählt wurde.

Lange Frist birgt enorme Steuerrisiken

Nachdem die Spekulationsfrist mit Wirkung zum 1.1.1999 von 2 auf 10 Jahre verlängert worden ist, geraten auch private Verkäufe mehr und mehr in den Blickpunkt. Oft werden die steuerlichen Folgen nicht bedacht, weil die Hinweise des Notars unzureichend sind oder aber schlichtweg ignoriert werden.


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Steuerliche Beratung auch bei Privatverkäufen unerlässlich

Grundstücksverkäufe innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist bleiben nur dann sicher steuerfrei, wenn Sie das Objekt zwischen Anschaffung und Veräußerung vollständig zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Schon ein größeres Arbeitszimmer im Haus kann für diesen Bereich Spekulationssteuer auslösen.

Knackpunkt 10 Jahre: Wann ist die Frist abgelaufen?

Besonders ärgerlich ist die Spekulationssteuer, wenn Sie (lediglich) die Frist falsch berechnet haben und allein deswegen Steuern zahlen müssen.

10-Jahresfrist-Kaufvertragsdatum entscheidet

Kauf Verkauf
notarieller Kaufvertrag 2.4.1997 28.3.2007
Gefahrenübergang (Besitz, Nutzen, Lasten) lt. Kaufvertrag
1.5.1997
1.6.2007
Grundbucheintragung
31.5.1997
8.6.2007

Fall aus der Praxis: 14 Tage warten, 14.000 € sparen


Sie haben 1997 ein Mehrfamilienhaus erworben und seitdem vermietet. Im Jahr 2007 entscheiden Sie sich für eine Veräußerung. Dabei erzielen Sie einen Gewinn von 35.000 €. Obwohl es im Steuerrecht sehr oft auf den Gefahrenübergang ankommt, ist hier allein das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag am 2.4.1997 und 28.3.2007) maßgebend. Deshalb müssen Sie in diesem Fall einen etwaigen Veräußerungsgewinn versteuern – als sonstige Einkünfte ausprivaten Veräußerungsgeschäften.


Wichtiger Hinweis


Hätten Sie den Notartermin um 14 Tage verschoben, könnten Sie den Gewinn steuerfrei einstreichen. Bei einem Spitzensteuersatz von 40 % sparen Sie dadurch allein 14.000 € Einkommensteuer.

Spekulationssteuer trotz fehlenden Gewinns

Völlig aus den Wolken fallen Grundstücksverkäufer, wenn sie Spekulationssteuer zahlen müssen, obwohl sie das Objekt zum gleichen (oder sogar zu einem geringeren) Preis wie bei Erwerb veräußert haben. Sie fragen sich, wie das passieren kann? Ganz einfach: Bei Anschaffungen nach dem 31.7.1995 bzw. bei Fertigstellung und Veräußerung des Objektsnach dem 31.12.1998 erhöhen zwischenzeitliche Abschreibungen den Veräußerungsgewinn.


Fall aus der Praxis: Abschreibungen nachversteuert


Sie haben das Mehrfamilienhaus in 1997 für umgerechnet 500.000 € erworben. In 2007 erzielen Sie lediglich einen Veräußerungserlös von 490.000 €. Zwischenzeitlich haben SieAbschreibungen bei Ihren Vermietungseinkünften in Höhe von 120.000 € geltend gemacht.

So berechnet das Finanzamt Ihren Spekulationsgewinn
Veräußerungserlös 490.000 €
abzgl. (500.000 € – 120.000 €) 380.000 €
steuerpflichtiger Gewinn
110.000 €*

 * Etwaige Veräußerungskosten mindern den Gewinn.

Steuerberechnung vor Verkauf unerlässlich

Angesichts solcher Zahlen müssen private Grundstücksverkäufe innerhalb der 10-Jahresfrist im Vorfeld gründlich analysiert werden. Es nützt Ihnen wenig, wenn Sie nominell gar keinen Gewinn erzielen, die Nachversteuerung der Abschreibungen aber zu etlichen Tausend Euro Steuerlast führt.

Spekulationsbesteuerung nach Einlage ins Betriebsvermögen

Als weitere Steuerfalle kann sich die Einlage eines Grundstücks in das Betriebsvermögen erweisen. Verkaufen Sie das Objekt nämlich später aus dem Betriebsvermögen heraus, müssen Sie u. U. nicht nur die betrieblichen stillen Reserven versteuern, sondern nachträglich auch die privaten Wertsteigerungen bis zum Einlagezeitpunkt.


Fall aus der Praxis: Lagerplatz für Ihren Betrieb


Sie haben im Februar 2000 ein unbebautes Grundstück privat erworben (Kaufpreis: 80.000 €). Im Januar 2007 entschließen Sie sich, das Grundstück als Lagerplatz für IhrHandwerksunternehmen zu nutzen. Der Einlagewert beträgt zu diesem Zeitpunkt 140.000 €. 2 Jahre später verkaufen Sie den Lagerplatz für 160.000 €.

10-Jahresfrist ist auch nach Einlage zu beachten

Im betrieblichen Bereich löst die Veräußerung einen Gewinn in Höhe von (160.000 € - 140.000 €) = 20.000 € aus. Damit ist esjedoch nicht getan. Die Einlage in das Betriebsvermögen gilt quasi rückwirkend als Veräußerung (aus dem Privatvermögen heraus) und führt zu einem privaten Spekulationsgewinn in Höhe von (140.000 € - 80.000 €) = 60.000 €. Entscheidend ist nämlich auch in diesem Fall, dass Sie das Objekt innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung wieder veräußert haben.

Vorsicht beim Verkauf an die eigene GmbH

Insbesondere Alleingesellschafter-Geschäftsführer stellen ihrer GmbH häufig den benötigten Grundbesitz zur Verfügung. Auch dabei führt die Spekulationsfrist mitunter zu Steuerrisiken beachtlichen Ausmaßes.


Fall aus der Praxis: Verdeckte Einlage in GmbH


Sie haben in 1999 ein unbebautes Grundstück zum Preis von 70.000 € erworben.Das Grundstück verkaufen Sie im Januar 2007 für 120.000 € an Ihre GmbH. Weil das Gelände mittlerweile zum Baugebiet erklärt wurde, ist das Grundstück tatsächlich jedoch 380.000 € wert. Zu Ihrem Erstaunen ermittelt das Finanzamt einen Spekulationsgewinn, und zwar wie folgt:

gemeiner Wert bei Verkauf 380.000 €
abzgl. Anschaffungskosten 70.000 €
steuerpflichtiger Gewinn
310.000 €

Wichtiger Hinweis


Entscheidend ist in diesem Fall, dass auch eine sogenannte verdeckte Einlage in die GmbH als Veräußerung im Sinne der Spekulationsbesteuerung gilt. Eine verdeckte Einlage liegt hier in Höhe von (380.000 € - 120.000 €) = 240.000 € vor. In dieser Höhe haben Sie nachträgliche Anschaffungskosten auf Ihre GmbH-Beteiligung.

Auf die Selbstnutzung kommt es an

Steuerfrei bleiben Veräußerungsgewinne innerhalb der 10-Jahresfrist alternativunter folgenden Voraussetzungen:

Alternative 1: Sie nutzen das Objekt zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken.

Alternative 2: Sie nutzen das Objekt im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken.

Verkauf des Eigenheims ist unproblematisch

Vor diesem Hintergrund können Sie das selbstgenutzte Einfamilienhaus auch innerhalb der 10-Jahresfrist veräußern, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Das ist insbesondere bei beruflich veranlassten Umzügen sehr hilfreich.


Experten-Rat


Beachten Sie jedoch, dass ein häusliches Arbeitszimmer nicht eigenen Wohnzwecken dient – auch wenn seine Kosten zu den nicht abzugsfähigen Betriebsausgaben/Werbungskosten gehören. Den anteilig auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinn (der durch vorgenommene Abschreibungen erhöht wird) müssten Sie im Ernstfall versteuern. Auch deswegen kann sich ein Aufschub des Verkaufs lohnen.

14-monatige Selbstnutzung reicht aus

Wenn Sie ein bislang vermietetes Objekt innerhalb der 10-Jahresfrist gewinnbringend verkaufen möchten, können Sie die Versteuerung durch eine begrenzte Zeit der Selbstnutzung vermeiden (vgl. Alternative 2).


Fall aus der Praxis: Kurzzeitige Selbstnutzung der Eigentumswohnung


Sie haben in 2000 eine Eigentumswohnung erworben und seitdem vermietet. Die Mieterziehen Ende November 2006 aus der Wohnung aus.

Sofern Sie das Objekt von Dezember 2006 bis Januar 2008 (14 Monate) selbst nutzen, können Sie es anschließend „steuerfrei“ veräußern (vgl. Alternative 2). Es ist nicht erforderlich, dass Sie die Wohnung volle 2 Jahre vor dem Verkauf selbst nutzen.

Gestaltungstipp: Überlassen Sie die Wohnung Ihren Kindern

Die Finanzverwaltung hat bereits ausdrücklich bestätigt, dass die unentgeltliche Überlassung eines Objekts an die Kinder als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dient. Dadurch können Sie die Spekulationssteuer bei späterer Veräußerung also vermeiden. Vorausgesetzt, Sie haben für die Sprösslingenoch Anspruch auf Kindergeld bzw. Kinderfreibeträge (vgl. BMF, Schreiben vom 5.10.2000).

Zusätzliche Steuerfalle: Gewerblicher Grundstückshandel

Bei Veräußerung von privatem Grundbesitz müssen Sie nicht nur die Folgen der Spekulationsbesteuerung beachten, sondern zusätzlich prüfen, ob möglicherweise eingewerblicher Grundstückshandel entsteht. Die Finanzverwaltung geht davon insbesondere dann aus, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkaufen, die Sie bereits mit (bedingter) Veräußerungsabsicht angeschafft haben. Diese wird Ihnen quasi unterstellt, sofern Sie ein Grundstück innerhalb von 5 Jahren nach seiner Anschaffung wieder veräußern. Allerdings handelt es sich hierbei um keine starren Fristen. Eine klare Grenze kann deshalb nicht gezogen werden. Ebenso sind bereits Fälle entschieden, in denen die Veräußerungeines einzigen Grundstücks (nach Bebauung z. B. mit einem Supermarkt) zur Steuerpflicht führte.


Wichtiger Hinweis


Das Tückische daran: Zu den Zähl-Objekten gehören nicht nur verkaufte Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder unbebaute Grundstücke, sondern auch Grundstücksveräußerungen von Grundstücksgemeinschaften (z. B. Erbengemeinschaft) an denen Sie zu mehr als 10 % beteiligt sind. Selbst wenn die Gemeinschaft, an der Sie beteiligt sind, nur ein Objekt veräußert, kann das für Sie einen gewerblichen Grundstückshandel zur Folge haben.


Internet-Tipp


Zum Thema gewerblicher Grundstückshandel gibt es einen umfangreichen Erlass des BMF. Dieser steht zum Download auf unserer Internetseite bereit (www.steuersparbrief.com).

Gravierende steuerliche Folgewirkungen

Stellt das Finanzamt einen gewerblichenGrundstückshandel fest, müssen Sie auf die Veräußerungsgewinne zusätzlich Gewerbesteuer zahlen. Dies wäre nicht unbedingt problematisch, da Sie die Gewerbesteuer zumindest größtenteils bei Ihrer Einkommensteuer wieder anrechnen können. Allerdings verlieren Sie möglicherweise (rückwirkend) Ihre Abschreibungen auf vermietete Objekte, weil die Grundstücke dann zum Umlaufvermögen gehören – und dafür sieht das Steuerrecht keine regulären Abschreibungen vor.